營利事業出售不動產何時認列所得？國稅局解析「所有權移轉登記日」原則與「移轉前已實際交付」例外規定
營利事業處分名下廠房、辦公室或建案不動產時，常因簽約、地政過戶登記與尾款收訖交屋跨越不同會計年度而產生申報爭議。財政部中區國稅局沙鹿稽徵所說明，依營利事業所得稅查核準則第24條之2規定，營利事業出售不動產之所得歸屬年度，「原則」應以所有權移轉登記日期之年度認列；但「例外」若所有權尚未移轉登記予買受人以前已實際交付者，則以「實際交付日期」為準；兩者均無法查考時，由稽徵機關依買賣契約或查得資料認定。官方案例中，甲公司於113年12月15日辦妥預售房屋及土地之所有權移轉登記，於114年1月13日收到尾款開立發票並交屋，誤認為所得應認列於114年度，致短漏報113年度所得，遭補稅並依所得稅法第110條規定處罰。
官方案例解析：甲公司跨年度出售預售房地案（113年底過戶、114年初交屋收尾款）
以下完整沿用財政部中區國稅局沙鹿稽徵所發布之甲公司出售預售房地官方查核案例：
| 查核流程環節 | 甲公司實際交易時點與申報情形 | 中區國稅局依查核準則第24條之2核定結果 |
|---|---|---|
| 地政機關辦理所有權移轉登記 | 甲公司於 113年12月15日 將已完工預售房屋及座落土地向地政機關辦理所有權移轉登記於買受人 | 依規定原則以所有權移轉登記日為準，所得歸屬年度應認列在 113年度 |
| 收取尾款、開立發票與實際交屋 | 甲公司於 114年1月13日 始收到尾款、開立統一發票並辦理交屋 | 因「先移轉登記、後交屋」，不符合移轉登記前已實際交付之例外條件，不得延後至114年度認列 |
| 營所稅申報認定與違章處罰 | 甲公司誤認為所得應認列於114年度，致短漏報113年度所得 | 國稅局核定補徵113年度營利事業所得稅，並依所得稅法第110條規定處罰；惟若在未經檢舉及調查前自動補報補繳可免罰 |
沙鹿稽徵所特別提醒，營利事業辦理結算申報時應嚴格注意出售不動產所得歸屬年度；若因一時疏忽未依歸屬年度認列，只要在未經檢舉、未經國稅局或財政部指定人員進行調查前自動向國稅局補報並補繳稅款，即可免予處罰。
營利事業不動產處分與跨年度申報合規視角：查核準則第24條之2移轉登記原則與實際交付例外
企業在資產處分與廠房活化實務上，常誤以為「何時收到尾款開立統一發票」或「何時交屋點交」就是營利事業所得稅認列年度。然而營利事業所得稅查核準則第24條之2已確立明確的法定認定架構：第一順位原則為地政機關「所有權移轉登記日期」；第二順位法定例外條件為「所有權未移轉登記予買受人以前，已實際交付者，應以實際交付日期為準」（例如先將不動產交付買受人管領使用收益，其後始辦妥所有權過戶）；若已經先完成所有權過戶登記，事後才點交或收取尾款，依然必須嚴格以登記日所屬年度為準。
| 法定認定順位 | 營利事業所得稅查核準則第24條之2規範標準 | 不動產交易與申報實務查核重點 |
|---|---|---|
| 第一順位（原則標準） | 以不動產「所有權移轉登記日期」之年度認列所得 | 只要於會計年度12月31日前完成地政機關過戶登記，即便尾款或交屋在次年1月，所得仍依法歸屬登記當年度 |
| 第二順位（法定例外） | 所有權尚未移轉登記予買受人以前已實際交付者，以「實際交付日期」所屬年度認列所得 | 專指「過戶前已先行交屋實際交付」之情形；若先過戶事後才交屋，不適用此例外，仍以過戶登記日為準 |
| 第三順位（查考補充） | 所有權移轉登記日期與實際交付日期兩者均無法查考時，由稽徵機關依買賣契約或查得資料認定 | 針對無法查考登記或交付日之特殊產權交易，由稽徵機關依契約訂定或客觀資金查得事證核定歸屬 |
營利事業出售不動產所得歸屬年度判定順序（查核準則第24條之2）
申報前實務檢核重點
- 處分營利事業名下土地、廠房或辦公室時，向地政士取得土地及建物登記謄本，確認「所有權移轉登記日期」所屬會計年度。
- 核對實際點交紀錄：確認是否屬於「移轉登記前已實際交付買受人」之法定例外條件；若登記後始交付，仍應按登記所屬年度認列。
- 注意發票開立與尾款收訖時點：切勿誤以次年度開立統一發票或收取尾款時點作為營所稅認列年度。
- 若發現往年度出售房地所得年度申報錯誤，應儘速於未經檢舉或調查前辦理自動更正申報並加計利息補繳稅款以符免罰要件。
原新聞同時提醒，營利事業辦理結算申報時，應特別注意出售不動產所得之歸屬年度，以免因申報年度錯誤而遭補稅處罰。
讀者實務提醒
桃園申請營利事業登記證實務提醒：企業若因擴廠、搬遷或資產活化處分名下廠房、土地或辦公室，於年底（11月至12月）簽約時，務必與地政士確認謄本上的「所有權移轉登記日期」；只要在12月31日前過戶完竣，即便交屋與開票跨至次年1月，當年度營利事業所得稅即應如期認列申報，避免遭依所得稅法第110條處罰。
資料來源與官方新聞紀錄
- 刊載機關：財政部中區國稅局（沙鹿稽徵所 營所遺贈稅股 李桂芳）
- 官方完整標題：營利事業出售不動產，所得歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期爲準
- 發布日期：2026/10/23（ISO：2026-10-23）
- 官方新聞來源 ID：
central:039cd13a665df5bbb267b42a272cc237efd7425b33d174866f418544bfa4d32d - 官方原文網址：https://www.ntbca.gov.tw/singlehtml/3c844e426e9c4b5ebcaaa18694d7e230?cntId=695fb9eacc6749ba8551445d908a340e